Contrato de compraventa de inmueble con cláusula penal e indemnización de daños y perjuicios. No son acumulables salvo que se pacte expresamente.

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Doctrina del Tribunal Supremo: Sentencia 387/2019, de 3 de julio de 2019 (Ponente el Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller).

La reciente sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de fecha 3 de julio de 2019, aborda la cuestión consistente en si procede o no acordar una indemnización de daños y perjuicios a favor de la compañía vendedora del inmueble, además de la aplicación de una cláusula penal prevista en el contrato de compraventa para el supuesto de que el comprador incumpla sus obligaciones.

En el concreto caso, el contrato de compraventa contemplaba una cláusula penal que venía a

establecer que, cuando la vendedora optara por la resolución del contrato, en el caso de incumplimiento de los compradores, «la parte vendedora restituirá a la parte compradora, de las cantidades entregadas por ella, la parte que quede después de deducir y hacer suyo el 3% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como cláusula penal por incumplimiento«.

Se trataba de una cláusula predispuesta por la vendedora como condición general del contrato, que evidencia la voluntad de que dicha retención del 3% tiene una finalidad indemnizatoria de los daños y perjuicios irrogados por el incumplimiento, sin que -ante la propia determinación en el contrato como cláusula penal- proceda extender más allá la indemnización de lo que predispuso la propia vendedora a la hora de contratar.

La compañía vendedora resolvió el contrato y retuvo todos los importes pagados por los compradores hasta aproximadamente 60.000 euros, incluyendo la pena contractualmente pactada, y reteniendo el resto en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

La compañía vendedora alegaba que la negativa del matrimonio comprador a cumplir con el contrato y otorgar la escritura de compraventa le había causado una pérdida al tener que vender la finca a un tercero por un menor precio que el pactado con el matrimonio.

Los compradores reclamaron su dinero y, al margen de otras controversias entre las partes, la cuestión que motivó la admisión del recurso ante el Tribunal Supremo fue la consistente en determinar si la compañía vendedora tenía derecho o no a aplicar la cláusula penal y, además, percibir otra cuantía en concepto de indemnización de daños y perjuicios no cubiertos por la cláusula penal.

El Tribunal Supremo ha resuelto, como en anteriores ocasiones, que sólo procede la acumulación de la cláusula penal pactada con la indemnización de daños y perjuicios si se ha pactado expresamente y, además, sólo si se han probado efectivamente los daños y perjuicios ocasionados.

Por el contrario, si no existe pacto expreso que determine la acumulación de la indemnización y de la pena, el Tribunal Supremo determina que, en ese caso, la doctrina tiene dicho que solo opera la función liquidadora que impone el artículo 1.152 CC, puesto que si las partes, pudiendo pactar la acumulación que el último inciso del citado artículo no lo hicieron, han de acatar dicha función liquidadora de la cláusula penal, de forma que no cabe reclamar otro importe en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Señala el Tribunal Supremo que:

“Como afirma la sentencia de esta sala núm. 197/2016, de 30 marzo, «solo excepcionalmente opera la función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados y, además, la pena pactada como cláusula penal (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 1261/1998, de 12 de enero, recurso núm. 2053/1994, y núm. 930/2006, de 28 de septiembre, recurso núm. 3020/1999). Por tanto, solo cuando medie pacto expreso la pena no será sustitutiva de la indemnización sino cumulativa, de tal forma que el acreedor podrá exigir al deudor, además de la pena estipulada, la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, pero siempre que hayan sido probados (pues a diferencia de la pena contenida en la cláusula penal, en la que no se exige prueba alguna, la indemnización que se solicita junto con aquella está sometida al régimen general de prueba del art. 217.2 LEC ). En este sentido, la reciente STS de 2 de julio de 2015, rec. 1660/2013 interpreta una cláusula penal descartando que tuviera función liquidadora que limitara en ese caso el resarcimiento pleno de los daños sufridos y probados por el acreedor. Por el contrario, ante la falta de pacto al respecto, la doctrina tiene dicho que solo opera la función liquidadora y, así, la STS de 21 de febrero de 2012, rec. 21/2009, declara que «si las partes, voluntariamente y en aras del principio de autonomía de la voluntad que proclama el artículo 1255 del Código civil han pactado una cláusula penal, deben acatar la función liquidadora que impone el mencionado artículo 1152, habiendo podido pactar -que no lo hicieron- la función cumulativa que permite el último inciso de este mismo artículo»»

Por tanto, en aplicación de dicha doctrina, el Tribunal Supremo ha acordado que la indemnización de daños y perjuicios para la parte vendedora ha de quedar reducida a la cantidad resultante de la aplicación del 3% de las cantidades que debieran haber sido entregadas por los compradores en el momento en que la resolución se hace efectiva, es decir, exclusivamente el importe de la cláusula penal pactada, condenando a la compañía vendedora a devolver el resto del dinero entregado por el matrimonio que incumplió el contrato de compraventa.

Además, sin perjuicio y con independencia de lo anteriormente resuelto por el Tribunal Supremo respecto de la cláusula penal, en este caso, también reprochó a la compañía vendedora que no era admisible considerar que se le habían causado pérdidas por tener que vender la vivienda a otros terceros compradores al no haber comprado finalmente el matrimonio demandado, señalando el Alto Tribunal que dicha compañía podía haber demandado el cumplimiento del contrato a los compradores, obligándoles a otorgar la escritura de compraventa, así como el pago del precio y, sin embargo, no lo hizo, de forma que el perjuicio no estaba debidamente acreditado.

En todo caso, es muy conveniente que los consumidores antes de firmar un contrato de compraventa o, en su caso, antes de establecer unas arras, se asesoren y no firmen ningún contrato sin haber entendido absolutamente todas las cláusulas del contrato.

En este supuesto la cláusula no establecía la acumulación, en caso de incumplimiento de la parte compradora, de la aplicación de la cláusula penal y, además, del derecho a exigir indemnización por parte de la compañía vendedora, pero pudo haberse pactado dicha acumulación y, en ese caso, las consecuencias podrían haber sido otras, con posibilidad de haber perdido los compradores todo o una mayor parte del dinero entregado a la compañía vendedora, además del 3 % de la cláusula penal.

Miguel Ángel Durán Muñoz

Socio Director de Durán & Durán Abogados

Miguel Ángel Durán Muñoz ejerce como Abogado desde hace más de veinte años, con una amplia experiencia especialmente en el ámbito Civil, Laboral y Penal.

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